全球房市扫描：政策市下的两极分化

	FT: 自从07年-09年全球房价普遍下挫之后，各国房价表现不一。高盛的经济学家们用“分叉”一词来描述全球房价形势： “全球住宅价格在2009年之后总体企稳，但全球总体稳定的背后有着两组国家显著的两极分化：有一组国家的房价“展翅高飞”，他们的房价在2009年第一季就开始显著上升，但另一组国家的房价则“鱼翔浅底”，其房价在09年之后经历了持续的下跌。” “高飞者”包括德国、法国、加拿大、奥地利、比利时、芬兰、以色列、挪威、瑞典及瑞士。这些国家房价走高的原因在于： “不仅仅由于这些国家经历了周期性的经济恢复复苏，同时也是因为他们无可避免的‘进口’了大量G4国家宽松货币政策的影响。G4的宽松政策预计还将‘持续相当一段时间’，也就意味着这种影响也将持续。而在‘高飞者’国家中，对于房价的估值和近期的建筑活动也存在很大的不同，加拿大和挪威这样的国家房产市场面临的风险要比德国等国家来的大。” 而“低飞者”则包括一些房地产泡沫破裂的国家：美国、日本、意大利、英国、丹麦、西班牙、希腊、爱尔兰以及荷兰。 下图就对比了两组国家和经合组织的整体房价走势数据：                                 登录/注册后可看大图 下图显示了各国在泡沫破裂期以及之后复苏期（有些没有复苏）的表现：                                 登录/注册后可看大图 当然，各国内部的情况大相径庭，但高盛认为主要的宏观的因素都离不开利率、收入增长以及政府宽松政策带来的宽松融资环境。换句话说，高盛认为那些房价高飞的国家主要受益于货币政策的刺激。 我们是否需要担心房价上涨的那些国家呢？高盛的分析小组将各国营建许可数据与历史平均值做了对比：                                 登录/注册后可看大图 高盛经济学家们认为： 从这个角度看，一些高飞国家，如加拿大、挪威和瑞士看起来风险更大，这些国家当前的营建许可水平高于历史平均值，并且距离峰值不远。相比之下，德国、瑞典和澳大利亚的水平低于长期均值。 “在某种程度上宽松政策并不受欢迎，因为更多的宽松会造成新的房价泡沫。这让‘高飞者’国家的决策者们处于复杂的两难局面。因为短期政策利率挤压房产泡沫的能力是非常有限的。这些担心解释了为什么全球央行和监管者现在都采取了宏观审慎的政策。通过对于房产行业的特定限制措施，政府可以直接挤压地产泡沫。这也就可以让政治家们避免为了控制房产泡沫而采取任何会影响大经济环境的紧缩政策。” Zerohedge则从另一个角度来分析主要国家未来房产价格的走势。图中显示主要经济体的“依赖率”（每100人中年龄小于15岁以及大于64岁的人所占比例）正在低点并将在未来的30年内显著上升，这意味着现在部分国家房地产市场的价格反弹行情可能很“短命”。                                 登录/注册后可看大图 更高的依赖比率意味着推动房价上涨的根本需求将会消失：                                 登录/注册后可看大图