不良房贷遭遇执行难 银行试探“换房”的攻略

	在如火如荼的房地产交易市场中，银行既成为大量房贷利息的受益者，同时也正在成为大量不良贷款的埋单者。 　　在日前浦东新区召开的金融司法保障研讨会上，几乎所有银行的代表在发言时都在向法院大吐苦水。他们都迫切地期望法院和政府部门能够联合起来保护银行的这一类金融债权。 　　胜诉却无法执行的房贷案件 　　郑新冀律师最近又为这样一桩已经胜诉却无法执行的房贷案件陷入苦恼。作为工商银行( 5.53,-0.21,-3.66%)上海分行某支行的法律顾问，他早已不是第一次遇见这样的案例。 　　“个人不良贷款方面，房屋贷款占了很大的部分，个人只有一套房屋，又有户口，银行无法处置。”工行上海分行法律事务部副总经理阎秋平坦陈他遭遇的困境。郑律师正在代理的这起案件就是如此。 　　贷款人赵先生于2004年与银行签订房屋担保借款合同，约定借款金额为250000元，利率为月息5.4％。，期限为60个月，赵先生提供上海市某村的房产作为抵押担保。2005年10月贷款出现逾期，银行于2006年11月宣布该贷款提前到期并向法院提起诉讼，要求解除与赵先生的房屋担保借款合同并返还借款及利息。 　　法院于2007年5月作出判决，解除赵先生与银行的借款合同并判令赵先生返还所有借款和利息。但赵先生由于经济原因且身患疾病，无力归还欠款，银行遂申请对其抵押房产拍卖。但是在执行的过程中，由于赵先生抵押给银行的房产是其唯一的房产，根据最高法院对于房产抵押执行的司法解释，法院无法对其房产进行强制拍卖。 　　最高院在2004年11月4日公布的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：银行虽然可以查封被抵押的房屋，但是对于只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债。 　　根据该银行支行的统计，银行遭遇的难题大致分为三类。一是抵押房产为被执行人唯一的房产，且本人及其家人居住在内，法院无法进行强制执行拍卖（上述案例就是如此）。二是抵押房产下存在多人户籍，非债务人独有，法院无法进行强制执行拍卖。三是被执行人失踪，其抵押房产有他人居住，法院不愿引起社会矛盾，遂中止执行。 　　由于案件胜诉也得不到最终执行，拖延下去也毫无办法。“最后，银行只好就将其列入坏账冲掉，虽然不排除有些贷款人就是这样恶意地逃脱债务。”郑律师说。 　　法律两难 　　官司胜了，执行却败了。 　　据了解，这些不良贷款案例中，有相当数量的就属于一套房抵押贷款无法执行。而法律人士认为，这一类案件所遭遇的既是一个现实的问题，也是一个法律的问题。 　　浦东新区人民法院副院长曹洁坦陈：“浦东法院在对生效判决的执行中，自然人作为金融案件被执行人的比例逐年上升，2004年时不足25%，去年已超过70%。该类案件大都是由于无力归还房屋、车辆贷款引起。”由于各大银行总部注册地多在浦东，浦东新区人民法院这一数据则颇具代表性。 　　2005年12月21日，最高人民法院就公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》。其中明确：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 　　看起来，2005年的司法解释为银行处理拖欠房贷者房产开了绿灯，但是“只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债”的规定仍然没有改变，而现实中，基本上无法执行只有一套住房的客户。 　　谋求解决路径 　　在金融司法保障研讨会上，上海工行、建行、农行等多家银行都在谋求通过“大房”换“小房”，“使用权”换“所有权”等方式来解决。 　　建行上海分行副行长沈芳珍解释说：“贷款人向银行贷了一部分款项购房，现在无法归还贷款，但是房子的价格又超过贷款，最好可以用房价和贷款的差价再买一套小房子，这样既保证了一家人的居住，又保证了银行债权的实现。或者搬出产权房后，可以租房子住。”但是，如何来大房子换取小房子，或使用权房换取产权房，银行无法单独完成此事，而目前又没有政府、法院或者其他社会中介机构可以共同处理此类问题。 　　沈芳珍表示愿意多搜取相关的资源，比如建造廉租房以及获得政府的补贴，从而有效地保障困难者的利益。“至于以租代换贷款，我们也应该积极主动。” 　　农行上海分行法律事务处处长丁红也很同意这个办法，她认为这样既保障金融工作的执行，又能保护当事人的合法利益。“我们银行非常愿意配合法院作探索，我们愿意承担社会责任。” 　　对于这一问题，其实各家银行面临的都是共性的问题，这一方法要施行也还有不少障碍。中行上海分行副行长仇振明就表示：“我们也想了一些措施，但是如何买房子、产权如何分配、固定资产的投资又要申请指标，如何保证回报率？”而且大房换取小房，户口是否能够迁移都是问题。此外，税负的重复问题，过户费、处置费用的成本都很高。 　　据介绍，在实践中也确有银行通过房产中介用“以大换小”的方式置换抵押房产，从而取得两套置换房产的差价归还银行贷款。“但这种方式并非强制性的，而是建立在当事人双方协商一致的基础上的，在多数情况下，被执行人往往拒绝这样的方式。”郑新冀就试图做这样一个中介化解这一难题，但是困难重重。 　　郑新冀还表示，律师和中介从中参与，他们的利益也要保证，操作过程也多有花费，但是银行往往没有这方面付费的预算，所以他即便有心也还是难以操作。 　　“换房”虽好，但也还不够完美。或许正因此，曹洁对这类建议只表示，银行对于法院和政府如何处置不良贷款提了很好的建议，但如何实施还需要进一步研讨。