布丁资讯专贴（5月5）
五一楼市成交全线跳水 佛山地王半价甩卖在银行信贷收紧的影响下，降价潮从年初起在国内楼市蔓延，万科等龙头股一季报表现不佳，楼市预期持续走低。即使五一期间华南一些楼盘兴起“零首付”这样的大力促销活动，也难以阻挡国内一线城市成交大跳水的颓势。大中城市个别楼盘出现大降价，反腐使高端楼盘去化面临双重夹击。
《21世纪经济报道》整理统计，今年5月1-2日，北京一手住宅成交106套，去年成交803套，深圳今年同期仅21成交套，去年成交130套。两城市成交量均同比下跌80%以上。广州以及上海两地房企则是加大了促销力度，上海5月打折盘环比增加36个，折扣数量明显增多，部分中高端项目折扣50-100万元左右。
更有甚者，华南地产开发商雅居乐2010年5.25亿元拿下的佛山“地王”日前部分特价单位仅售每平米8000多元，几乎相当于去年最高价位的一半。地产界人士去年就曾预计，参照地价等成本计算，其售价至少达到每平米1.3万元才够保底。今年春节期间雅居乐的促销被业内指系该司700亿销售目标压力所致。
中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，同比下滑47%，其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40%、65%、32%。在去年五一创历史同期成交高位后，今年“五一”成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。
同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，大中城市个别楼盘大降价意味着当前部分城市存量大，定位高端楼盘去化压力加剧。银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响整个市场“金三银四”的成交量表现欠佳，一线城市房价上涨幅度放缓，房企应上半年“平价跑量，现金为王”。
中国指数研究院公布的4月百城价格指数报告显示，4月100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。
在房价显现走低趋向的同时，开发商继续折价促销。据搜房网数据，5月广州155个推出优惠促销的楼盘之中，有17家推出“零首付”和“低首付”活动。深圳中介公司中跃地产声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。除广深外，惠州这类非一线广州城市也出现开发商垫付的所谓“零首付”。
但降价等各类促销此前就没能让楼市有多大起色，令人难以乐观预期今后有多少实效。国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
楼市遇冷直接影响房企业绩。目前已公布一季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1-3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示，一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;净利润为15.29亿元,同比下跌5.23%。金地一季报净利润更下跌70%。
截至4月29日,在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影响,有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
近日据称系万科副总裁毛大庆本人在建策沙龙上的讲话特别提到全国多数城市楼市旺季不旺，以及反腐对高端楼盘的影响：
”商品房环比供应大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。“
”反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。“
银行贷款政策变化方面，该讲话更是指出：
”今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你。“
”一季度拜访20多个行长发现，今年一季度银行没有房贷的任务，以前都有。“
该讲话认为：
”从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的。“
”中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。“
”在有些城市，这一轮房地产非政策性调控的萧条可能会使该市房地产长期难以反弹。“
而即使是毛大庆上述讲话中认为房价高得“太蹊跷”的北京，近来市场增长也在放缓。链家地产市场研究部数据显示，扣除保障房后，北京纯商品住宅的成交量与均价4月下跌超过10%。
链家地产市场研究部分析师张旭评价北京纯商品房成交形势称：
“与北京二手住宅市场的价格表现一致，纯商品住宅价格逐渐显现下调迹象。如果短期内需求观望没有明显缓解,将会有更多的开发企业启动‘以价换量’的销售模式。”
张旭认为，4月商品住宅成交大幅回落部分源于假期影响，但更重要的是政策和市场预期直接抑制了大量需求。信贷政策持续收紧使得购房难度不断升级，自住型商品住房政策也吸引了大量购房人群。尤其4月两个自住型商品住房项目入市，它们延缓了刚需购房者向商品房市场释放的节奏。
下表来自中国指数研究院公布的4月百城价格指数报告。
楼继伟：经济放缓是合理回归 不会采取短期大规模刺激
继上月中国总理李克强等高官公开否认会推出短期刺激政策后，中国财长楼继伟近日也强调，当前中国经济增速放缓是合理回归，也是结构再平衡的结果。中国不会采取短期大规模刺激政策来推动经济增长。今年第一季度，中国GDP同比增长7.4%，为金融危机以来最低，当季新增就业者超过300万人，CPI通胀2.3%。在出席第十七届东盟与中日韩财长和央行行长会议期间，楼继伟评价一季度中国经济开局良好。
据新华社报道，楼继伟会上透露，中国会通过放松管制、推进税制改革，深化服务业发展、推动城镇化进程和社保体制改革等提高经济的潜在增速、质量和可持续性。
上月在博鳌论坛开幕式上，李克强再次强调有弹性的经济目标和就业问题。他说，中国不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展：
“今年中国经济增长预期目标是7.5%左右，既然是左右，就表明有一个上下幅度，无论经济增速比7.5%高一点，或低一点，只要能够保证比较充分的就业，不出现较大波动，都属于在合理区间。”
李克强发表上述言论一天后，出席IMF-世界银行春季年会的中国副财长朱光耀称，中国政府不会为经济短期下滑而启用“大规模”的刺激。
朱光耀预计，中国有能力未来十年年均增长达到8%：
“未来十年，我们有7-8%的增长潜力，这是完全在能力范围内的。我们的焦点是中长期趋势，不是短期波动。”
上月25日召开的中共中央政治局会议则是强调，要继续坚持稳中求进工作总基调，认为财政政策和货币政策都要坚持稳健和积极的现有政策基调，但要根据形势变化适时调整政策，实现预期目标，还要加大支持实体经济的力度。
援引中金宏观经济报告观点提到，中国增长动能弱主要弱在投资，当前稳增长的政策仍着眼于稳投资。以下图表可见，4月以来随着一季度经济形势逐渐明朗，政策明显向稳增长倾斜。
不过，除了和过去两年一样着力于投资以外，该报告认为，今年稳增长还有鲜明的调结构特色，如鼓励社会资本进入公共领域。而且今年更强调微调，淡化预调。
近日《求是》杂志刊发的李克强文章总结去年实践的启示称，改革创新才能解决当前突出问题并奠定长期发展基础，如果不用简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构“三管齐下”，而是采取短期刺激政策，不仅去年结果可能大不一样，今后几年也可能更难过。
该文章称，发展速度过高或过低都不利于改革。如果发展速度过低，就业会出问题，速度高了，容易引发通胀，妨碍结构调整、影响改革。
在深化财税体制方面，文章称要扩大预算公开范围、细化公开内容，税制改革当前的重点是扩大营改增。营改增分五步走：1、今年继续扩大范围；2、明年基本全覆盖；3、进一步完善增值税税制；4、完善中央与地方增值税分配体制；5、增值税立法。
本月1日公布的4月中国官方制造业PMI延续3月涨势小幅回升，但升势尚不及预期水平。上月公布的4月汇丰中国制造业PMI初值尽管创2个月来新高，但也连续四个月处于荣枯分水岭50下方。中国制造业复苏缓慢仍有待政策支持。
美国顶级智库：人民币汇率已很合理
世界银行4月30日公布了最新的购买力平价（PPP）GDP数据。美国顶级智库彼得森研究所表示，这一系列的数据显示人民币汇率已不在被低估，甚至有被高估的可能。彼得森研究所撰文解释了这一问题。
我们有一个颇为让人惊诧的答案：也许完全没有（被低估）。我们可以颇有自信的说，人民币的估值现在并不公平。在2005年时，人民币估值被低估30%，此后人民币开始大幅升值。这一改变标志着中国通过人为控制人民币币值，并采取重商主义(依赖出口增加国民财富)经济战略时代步入终结。
使用PPP方法的逻辑基于简单的价格-收入正相关关系，也就是所谓的巴拉萨-萨缪尔森效应——即对于贫穷的国家，非贸易产品和服务的价格会偏低，所以总体价格水平也同样偏低。在这种情况下，社会资源都流入可贸易部门，所以价格水平偏低也会反映在汇率水平低下上。这一关系非常稳定，以至于这一理论提供了一个基准：在一个固定的收入水平上，我们可以推断价格水平以及平衡的汇率水平。低于这一汇率的称之为低估，高于则反之。
为了证明我们的观点，我们通过两种方式来确定基准汇率：假设人均GDP和价格呈线性关系，使用线性回归；假设较贫穷国家和新兴市场国家收入与价格关系较弱，使用二次回归。
（上图直线为线性回归结果；曲线为二次回归结果）
我们使用了两种经济样品，并且秉着怀疑的态度针对两种模型和两种样品（线性与二次）进行四组（2*2）试验。由于固有误差不可避免，趋势对于这组试验来说比数据更加重要。
2*2模型人民币估值结果）
从结果来看，对于中国来说，人民币在2011年仅小幅低估，大约在1.7%左右。而如果采用二次模型，其甚至出现了高估。
如果对2005年使用相同的方法，币值估值平均被低估28%。换句话说，中国经常帐顺差从2005年相当于全年GDP总量的6%，到2011年上升到10.1%，并在2011年下滑到1.9%的过程确实与相对基准价格27%的实际升值幅度相符。
ICP(世界银行国际比较计划，PPP GDP编撰机构)数据是基于2011年。不过我们仍然可以用2011年的数据推算2014年人民币的估值。在2011年末至2014年3月末期间，中国人均GDP增速较美国快13.2%，依次计算，人民币应该对美元实际升值3.2%。然而根据国际清算银行的数据，2011年末至2014年3月，人民币对美元升值约7%，这意味着截至2011年剩余的1.7%高估幅度被完全覆盖。所以2014年人民币的估值是很公平的。
这一估计蕴含着历史意义——由于过去中国向来坚持汇率政策立场，不断使用大规模干预促动人民币贬值，在公允价值的基础上，未来中国或将放弃以出口为导向的重商主义发展模式。而我们的估算所蕴含的意义在于：在宏观经济总量（比如经常帐赤字）继续向正确的方向发展的同时，潜在的先对价格波动（与波动迹象）或将停止资源流入贸易行业的趋势，中国也因此得意继续进行经济结构重调。换句话说，中国经济留有谨慎乐观的空间，随着潜在的基本面问题得到解决，不平衡的状态也将无处逢生。
中国重商主义的终结，以及全球其他国家的复苏，我们尽可拭目以待。 {:1_97:} {:1_97:}{:1_97:}{:1_97:}
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